L'investimento immobiliare Value? Un post di Davide manzoni!
Ciao a tutti!
Questo è il secondo post di Davide che come al solito tratta del Value investing in maniera molto interessante.
La parola value investing accende in noi il pensiero dell’investimento in valore. Automaticamente la associamo al mercato mobiliare o, più propriamente, quello azionario. Da quando mi sono avvicinato a questo mondo ho cercato di modellare questa tipologia di investimento nella vita di tutti i giorni. Come fa sempre Andrea, quello che condividerò non è altro che la mia esperienza. Un’esperienza al di fuori del mondo azionario, quello immobiliare.
A seguito della crisi del 2008 l’edilizia e il mercato immobiliare hanno subito un crollo non indifferente. Il prezzo delle case a livello nazionale dal 2010 (massimo storico secondo i dati IPAB dell’ISTAT) è sceso di circa il 17%.
Durante questi anni tutti coloro che avevano necessità di vendere un immobile dovevano svendere e di conseguenza abbassare il prezzo. In questo contesto mi sono avvicinato alle aste immobiliari e, con l’aiuto di un esperto nel settore, al saldo e stralcio.
Il mio obiettivo era molto semplice, acquistare un’abitazione, da mettere a reddito, avendo la certezza di rivendere il bene ad un prezzo superiore di quello d’acquisto. Ho iniziato a ‘cercare’ in internet e sui giornali a metà 2016. Partecipai a 2 aste e ad Aprile 2018 ho concluso un acquisto di un appartamento in centro a Bergamo, capoluogo in cui vivo.
Lo studio dell’immobile è stato fatto in maniera impeccabile e, dati alla mano, avevo quantificato un margine di sicurezza di circa il 50%. Infatti, l’appartamento era stato acquistato dal proprietario ad un prezzo di 150.000€ nel 2013. Supponendo che il prezzo dell’immobile fosse ‘gonfiato’ durante il quel periodo, il valore attuale ho ipotizzato potesse attestarsi tra i 115.000 e i 120.000€.
La compravendita si è conclusa a 60.000€
Il mondo immobiliare, però, nasconde costi ben più nascosti del mercato azionario. I 60.000€ della transazione non sono stati gli unici spesi. A questo costo bisogna sommare la parcella notarile e le tasse 9.300€ (15% circa!) e i costi di intermediazione 3.000€ (5%). Il prezzo finale si è attestato a 72.300€.
Dopo il primo mese l’appartamento poteva essere venduto al prezzo di 105.000€, con un guadagno di circa il 45%. Lo stato italiano, però, applica una tassazione sul capital gain. E per capital gain viene intesa la differenza tra atto notarile di acquisto e di vendita. Vendendo l’immobile un mese dopo avrei avuto una tassazione del 26% su 45.000€ erodendo il guadagno da 45% a circa il 30%
Posticipando, invece, la presa di profitto di 5 anni non si avrà nessuna tassazione (vantaggio non indifferente rispetto al un investimento finanziario) e, selezionando inquilini e affittuari, si potrà avere un reddito annuo medio di circa 4.000€ netti.
L’investimento immobiliare ha delle differenze rispetto a quelle finanziarie, ma quello che si può concludere con questa operazione è la bontà e l’importanza del margine di sicurezza, l’unica vera garanzia di guadagno.
Oggi ha scritto un articolo sull'investimento immobiliare visto in chiave Value.
La parola value investing accende in noi il pensiero dell’investimento in valore. Automaticamente la associamo al mercato mobiliare o, più propriamente, quello azionario. Da quando mi sono avvicinato a questo mondo ho cercato di modellare questa tipologia di investimento nella vita di tutti i giorni. Come fa sempre Andrea, quello che condividerò non è altro che la mia esperienza. Un’esperienza al di fuori del mondo azionario, quello immobiliare.
A seguito della crisi del 2008 l’edilizia e il mercato immobiliare hanno subito un crollo non indifferente. Il prezzo delle case a livello nazionale dal 2010 (massimo storico secondo i dati IPAB dell’ISTAT) è sceso di circa il 17%.
Durante questi anni tutti coloro che avevano necessità di vendere un immobile dovevano svendere e di conseguenza abbassare il prezzo. In questo contesto mi sono avvicinato alle aste immobiliari e, con l’aiuto di un esperto nel settore, al saldo e stralcio.
Il mio obiettivo era molto semplice, acquistare un’abitazione, da mettere a reddito, avendo la certezza di rivendere il bene ad un prezzo superiore di quello d’acquisto. Ho iniziato a ‘cercare’ in internet e sui giornali a metà 2016. Partecipai a 2 aste e ad Aprile 2018 ho concluso un acquisto di un appartamento in centro a Bergamo, capoluogo in cui vivo.
Lo studio dell’immobile è stato fatto in maniera impeccabile e, dati alla mano, avevo quantificato un margine di sicurezza di circa il 50%. Infatti, l’appartamento era stato acquistato dal proprietario ad un prezzo di 150.000€ nel 2013. Supponendo che il prezzo dell’immobile fosse ‘gonfiato’ durante il quel periodo, il valore attuale ho ipotizzato potesse attestarsi tra i 115.000 e i 120.000€.
La compravendita si è conclusa a 60.000€
Il mondo immobiliare, però, nasconde costi ben più nascosti del mercato azionario. I 60.000€ della transazione non sono stati gli unici spesi. A questo costo bisogna sommare la parcella notarile e le tasse 9.300€ (15% circa!) e i costi di intermediazione 3.000€ (5%). Il prezzo finale si è attestato a 72.300€.
Dopo il primo mese l’appartamento poteva essere venduto al prezzo di 105.000€, con un guadagno di circa il 45%. Lo stato italiano, però, applica una tassazione sul capital gain. E per capital gain viene intesa la differenza tra atto notarile di acquisto e di vendita. Vendendo l’immobile un mese dopo avrei avuto una tassazione del 26% su 45.000€ erodendo il guadagno da 45% a circa il 30%
Posticipando, invece, la presa di profitto di 5 anni non si avrà nessuna tassazione (vantaggio non indifferente rispetto al un investimento finanziario) e, selezionando inquilini e affittuari, si potrà avere un reddito annuo medio di circa 4.000€ netti.
L’investimento immobiliare ha delle differenze rispetto a quelle finanziarie, ma quello che si può concludere con questa operazione è la bontà e l’importanza del margine di sicurezza, l’unica vera garanzia di guadagno.
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